家を売るときにおすすめの媒介契約とは?我が家が専属専任媒介契約にした理由

建売住宅

「家を売るとき、不動産屋さんとどんな契約形態がいいのだろう?」

家の売却を不動産会社に委託するときは、書面で契約をする必要があります。これを媒介契約と言います。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、不動産会社との契約時に自分で選べます。自分で選べるからこそ、どの契約がいいかわからなくなりますよね。

我が家は新築一戸建てを購入して1か月でノイローゼとなり、わずか3か月で手放したときは、契約形態について悩みに悩んだ結果、専属専任媒介契約を締結しました。

それぞれ、どのような違いがあり、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

それぞれの特徴とおすすめの契約形態、我が家がなぜ専属専任媒介契約を選んだのか、その理由をお伝えしたいと思います。

目次

不動産会社と結ぶ3種類の契約形態

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、売り主が複数の会社に同時に売却を依頼できる契約形態です。

3つの媒介契約の中で最も制限の少ない契約で、複数の不動産会社に仲介を依頼できる点が特徴。売り主が自分で購入希望者を見つけた場合も売買することが可能です。

一般媒介契約では、指定流通機構(レインズ)への登録義務は任意、販売状況の報告がない、契約期間3か月以内といった取り決めがあります。

一般媒介契約のポイント

  • 複数の会社に仲介依頼可能
  • レインズ登録は任意
  • 販売状況の報告不要
  • 契約期間は3か月以内

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、1社のみに依頼する媒介契約です。

一般媒介契約のように他の不動産会社と併せて仲介を依頼することはできませんが、自分で買い主を見つけて売買契約を締結することはできます

そのほかに、指定流通機構(レインズ)への登録義務があり、媒介契約を締結した翌日から7日以内、売り主への販売状況の報告義務が14日に1回以上、媒介契約の有効期限は3か月と定められています。

専任媒介契約のポイント

  • 1社のみに依頼だが、自分で買い主を見つけることは可能
  • レインズへの登録義務あり
  • 7日以内に販売状況の報告義務あり。報告は14日に1回以上
  • 媒介契約の有効期限は3か月

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、より契約内容は厳しくなります。

他の2つの媒介契約とは異なり、自分で買い主を見つけて契約するという行為が禁止されています。その場合は不動産会社を媒介業者として契約することになります。

3つの媒介契約で、制限が厳しい順番に並べると、

専属専任 > 専任 > 一般 となります。

専属専任と専任との違いは、自分で買い手を見つけてOKかNGかの違い。自分で買い手を見つける可能性があるという場合は、専任媒介契約がおすすめです。

その他、指定流通機構(レインズ)への登録が義務なのは同じですが、媒介契約の締結から5日以内、売り主に対する報告義務は7日に1回以上と、専任媒介契約より期間が短い設定となっています。

専属専任媒介契約のポイント

  • 1社のみに依頼可能
  • 自分で買い主を見つけることはNG
  • レインズへの登録義務あり
  • 5日以内に販売状況の報告義務あり。報告は7日に1回以上
  • 媒介契約の有効期限は3か月

一般媒介契約にはデメリットが多い

一般媒介契約は複数の会社に依頼できることで、我々売り主にとっては好都合のように思えます。

しかし、実はこれが一般媒介契約のデメリットの一つ。不動産会社にしてみれば、どんなに販売活動に力を入れても、他社が買い主を見つけてしまえば、それまでの苦労は水の泡。媒介契約を結んでいるのに、仲介手数料がもらえません。

お金をもらえてこそ、仲介をがんばる意味があります。

契約してもお金が入らないかもと思うと、担当者は頑張る気にはなれないからです。

レインズに登録する義務はないため、登録しない会社がいたら物件情報は広がっていきません。しかも、他に決まってしまう可能性があるからと、広告も出さずに放置されることもあり、いつまで経っても買い手がつかない可能性もあります。

売り主に対し、販売活動の進捗を報告する義務がないため、売り主は今一体何が起きているのか不明なまま。結局、売り主にとって、機会損出になる可能性が高い契約であることがわかります。

一般媒介契約は不動産会社ががんばらない可能性、買い手がつかない可能性、販売状況がわからない可能性とデメリットが多く、親戚や知人に販売するということがなければ、もっともおすすめできない契約形態です。

我が家が専属専任媒介契約にした理由

営業担当者と商談

3種類ある媒介契約の中で、もっともおすすめなのは、専任媒介契約です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約とでは、売り主に対する販売状況との報告期間に違いがあるのと、買い主を自分で見つけていいかどうかの違いだけですので、1パーセントでも自分で見つける可能性があるなら専属媒介契約がいいでしょう。

それなら、なぜ我が家が専任媒介ではなく専属専任媒介にしたのか?

それは、新築一戸建て入居後からたった1か月経過しただけの物件という、非常に売りづらい物件であること。もっとも制限が厳しい状況下でいち早く売って欲しいとの思いがあったからです。

不動産屋さんにしても、専属専任にすれば、仲介手数料が必ずもらえるわけです。この、必ずもらえるという状況がやる気をもっとも引き出します。

女性の営業担当者

我が家の場合、不動産大手の会社に査定依頼をしました。

若い女性の営業担当者から「専属専任で契約してもらえたら、3か月以内で絶対売ります!」という誠意を見せられ、こんなに話を聞いてもらえて、やる気に満ちあふれている方ならお任せしてみようかなと。

営業担当者のやる気に押されて、専属専任媒介契約を結びました。

まぁ、人間、カタチより情熱が何よりも大切かなと。

この一人の情熱あふれる女性に、我が家の家を託すことに決めました。

契約は3か月更新ですし、この時点で売れないのであれば、他の方に任せればいいやという気持ちで、専属専任媒介契約をすることに決めました。

売却損はでましたが、売りづらい新築一戸建てをたった3か月で売却できたのです。

>> 新築一戸建て購入後すぐに売りたい!どうすればいい?たった3ヶ月で売却した我が家が取った行動

麻衣

こんなに早く売ってくださり、本当に感謝しつくせないです

専属専任契約にして、本当に良かったと思えた瞬間でした。

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結論として、3つの媒介契約の中で、基本的にオススメなのは専任媒介契約です。

しかし、これはあくまでも一般論です。

我が家のように信頼できる営業担当者に出会えたことにより、専属専任媒介契約が適したケースもあります。

どの契約形態が合うかどうかは、その人の売却期間や売却を依頼する不動産会社にもよるかと思います。

まずは一般媒介契約を締結し、販売状況を見てから専属、専属専任と変えていってもいいかと。1番大切なことは、すべてを他人任せにするのではなく、自分で取捨選択しながら行動していくこと、売ることを決して諦めないことです。

もっともっと大切なことは、契約形態ではなく、もっとも自分に合った信頼できる不動産の営業担当者と出会うことです。

信頼できる人と出会えたら、ほぼ売却活動は成功したと言っても過言ではありません。

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